Desalojo ilegal en Nueva York: qué hacer si tu arrendador te cambia la cerradura, te corta la luz o te echa sin orden judicial

Quién está protegido

La ley de la ciudad (Código Administrativo § 26-521) y la del estado (RPAPL § 768) protegen a quien "ha ocupado legalmente la vivienda durante treinta días consecutivos o más" o "ha firmado un contrato de arrendamiento" para esa vivienda. En palabras del volante de la ciudad:

• "Aunque no hayas firmado un contrato, estás protegido contra un cierre de cerraduras si has vivido en el mismo lugar durante 30 días o más."
• "Si firmaste un contrato, estás protegido contra el cierre de cerraduras desde el momento en que te mudas."
• "Los cierres de cerraduras son ilegales, sin importar tu estatus migratorio."

Tres consecuencias prácticas. Primero, no importa que no tengas contrato escrito, que pagues en efectivo o que tu nombre no esté en la cuenta de la luz: lo que cuenta es haber vivido allí 30 días. Segundo, no importa que debas renta. Un arrendador a quien le deben dinero tiene un camino, el tribunal de vivienda, y ninguno más. Tercero, no importa tu estatus. HPD lo dice en su página de derechos: "Los neoyorquinos inmigrantes tienen los mismos derechos y responsabilidades en la vivienda que todos los demás inquilinos, sin importar su estatus de documentación".

El volante añade un caso que sorprende a muchos: "No puedes ser sacado ni 'dado de alta', aunque hayas firmado papeles diciendo que estás en un programa privado de tratamiento, recuperación u otro programa". Si vives en un cuarto de un programa privado y llevas 30 días, la protección es la misma.

Una nota para quien recibe un subsidio: la hoja DSS-1 de HRA aclara que "si vives en una vivienda operada por la Ciudad o en su nombre, o recibes un subsidio de renta, debes seguir cumpliendo los criterios de elegibilidad de ese programa". La ley contra el desalojo ilegal no te quita ninguna obligación con tu programa; solo obliga al arrendador a pasar por un juez.

Qué cuenta como desalojo ilegal

La hoja de HRA lo lista sin rodeos. Es ilegal que tu arrendador intente desalojarte:

• "cambiando o quitando las cerraduras o quitando la puerta de entrada";
• "tirando tus pertenencias";
• "usando o amenazando con violencia";
• "cortando la calefacción, el agua caliente, la electricidad u otros servicios esenciales".

La ley estatal agrega una categoría más amplia: "participar en una conducta que interfiere o pretende interferir o perturbar la comodidad, el descanso, la paz o la tranquilidad" del ocupante "para inducirlo a desocupar la vivienda". Es decir, no hace falta que te cambien la cerradura. Una campaña de presión para que te vayas, obras a deshora, amenazas de "llamar a inmigración", cortes de servicios "por reparaciones" que nunca terminan, entra en el mismo artículo cuando el objetivo es sacarte.

También lo es la versión "amable". El volante de la ciudad: "Tu arrendador no puede desalojarte verbalmente ni mediante cartas o avisos", y "un aviso para comparecer en el tribunal no significa que tengas que irte de tu casa". Una carta con fecha límite es el comienzo de un posible proceso, nunca el final.

Qué hacer el mismo día

El orden importa. La ciudad recomienda estos cuatro pasos, y los reproducimos con sus palabras.

1. Llama al 911 de inmediato. "Los cierres de cerraduras son conducta criminal y un delito menor bajo la 'ley de desalojo ilegal'." El volante describe el papel de la policía: "El rol del NYPD es proteger los derechos de una persona que está siendo o ha sido desalojada ilegalmente", "puede tomar medidas contra alguien que intenta sacar a un inquilino si tiene causa probable para creer que es un desalojo ilegal" y "puede mantener la paz en el lugar mientras tomas medidas para volver a entrar a tu casa". La hoja de HRA sugiere la frase exacta: dile a la policía que "te están desalojando en violación de la Ley de Desalojo Ilegal" (Unlawful Eviction Law). Lleva a la puerta cualquier prueba de que vives allí (ver la lista de abajo).

2. Llama al 311 y pide la Línea de Ayuda para Inquilinos (Tenant Helpline). Te refieren a un proveedor de servicios legales gratuitos. La Oficina de Justicia Civil de HRA dice que sus servicios existen "en todos los códigos postales, sin importar el estatus migratorio", y su propia lista de casos que atiende incluye la pregunta "¿Tu arrendador te dejó fuera de tu apartamento sin una orden judicial ni una orden de desalojo?".

3. Ve al tribunal de vivienda de tu condado. Si la policía no logra que vuelvas a entrar, el volante es tajante: "ve al tribunal de vivienda de tu condado de inmediato". Allí se presenta lo que la ciudad llama un caso de desalojo ilegal (illegal lockout case): una Orden para Mostrar Causa (Order to Show Cause) pidiendo "alivio de emergencia para ser restituido en la posesión", es decir, que te dejen volver a entrar. Se empieza en la oficina del secretario (Clerk's Office). Es un caso que tú inicias; no tienes que esperar a que el arrendador te demande.

4. Llama al 311 y pide a HPD si te cortaron los servicios. "HPD inspeccionará y, cuando corresponda, emitirá una infracción." Esa infracción es una prueba independiente para tu caso. Recuerda los mínimos que HPD exige: en temporada de calefacción (del 1 de octubre al 31 de mayo), 68 °F de día cuando afuera hay menos de 55 °F y 62 °F de noche; agua caliente "24 horas al día, 365 días al año", a un mínimo de 120 °F.

Qué llevar al tribunal (y qué guardar desde hoy)

La hoja de HRA pide una sola cosa por adelantado: "GUARDA PRUEBA de que has vivido en la dirección durante al menos 30 días". Sus ejemplos:

• una copia del contrato, si lo hay;
• "facturas de electricidad o teléfono, u otro correo dirigido a ti en esta dirección";
• "recibos o prueba de pagos de renta".

Añade lo que tengas: una identificación (la IDNYC sirve y la puede sacar cualquier residente; ver cómo sacar la IDNYC), fotos de la cerradura nueva o de la puerta quitada con fecha, capturas de los mensajes en los que te dicen que te vayas, el número de reporte de la policía, los números de servicio del 311, nombres y teléfonos de vecinos que te vieron vivir allí. Si pagas en efectivo, empieza hoy a pedir un recibo escrito por cada pago, y si el arrendador se niega, anota fecha y monto y envíale un mensaje de texto confirmando el pago para dejar rastro.

Si además te tiraron las cosas: la guía del Fiscal General recuerda que el arrendador "no puede retener las pertenencias personales ni los muebles del inquilino" y "debe dar al inquilino un tiempo razonable para retirar todas sus pertenencias". Anota qué falta y su valor; el juez puede considerarlo.

Qué puede pasarle al arrendador

Esta parte conviene conocerla porque muchos arrendadores no la conocen, y decirla en voz alta a veces termina el problema en la puerta.

• Delito. Bajo RPAPL § 768, "toda persona que intencionalmente viole o ayude a violar cualquiera de las disposiciones de esta sección será culpable de un delito menor de clase A". Un desalojo ilegal es un asunto penal, no solo civil.
• Multas civiles. La misma ley fija una sanción de "no menos de mil ni más de diez mil dólares por cada violación", y si el arrendador no te restituye en la vivienda cuando el tribunal lo ordena, hasta "cien dólares por día" adicionales, con un máximo de seis meses.
• Triple indemnización. La guía del Fiscal General: "Un inquilino que es desalojado de un apartamento de forma violenta o ilegal tiene derecho a recuperar el triple de los daños en una acción legal contra el arrendador" (RPAPL § 853). Y "los arrendadores de la ciudad de Nueva York que usan métodos ilegales para forzar a un inquilino a mudarse también están sujetos a sanciones penales y civiles. Además, el inquilino puede tener derecho a ser restituido en la ocupación".
• Certificado de No Acoso. La guía "El ABC de la Vivienda" de HPD explica que, en ciertos edificios, un dueño con historial de acoso no puede obtener permisos de obra del Departamento de Edificios. Los bloqueos ilegales están en su lista de ejemplos de acoso.

Cómo reconocer un desalojo legal

Para saber cuándo un aviso sí va en serio conviene entender el único camino legal. Según la guía del Fiscal General, "un inquilino solo puede ser desalojado legalmente después de que el arrendador ha iniciado un proceso judicial y ha obtenido una sentencia de posesión", y "solo un sheriff, un alguacil (marshal) o un agente judicial (constable) puede ejecutar una orden de desalojo dictada por el tribunal". La guía en español de HPD lo dice para el caso de falta de pago: "La única forma legal de desalojar a un inquilino que no paga es mediante un procedimiento de desalojo por falta de pago ante el Tribunal de Vivienda".

Por eso el volante de la ciudad insiste: "Cualquier cosa que no sea una orden judicial oficial entregada por un alguacil o un sheriff no es un desalojo legal". Si recibes papeles y no sabes si son una orden de desalojo, la instrucción oficial es llamar al 311 y pedir la Línea de Ayuda para Inquilinos.

Un dato aparte sobre los avisos de "no renovación": si no tienes contrato o el tuyo termina y el arrendador no quiere renovar, la ley estatal (Real Property Law § 226-c) le exige aviso escrito de al menos 30 días si llevas menos de un año, 60 días si llevas entre uno y dos años, y 90 días si llevas dos años o más. Ese aviso tampoco te obliga a irte por sí solo; si te quedas, el arrendador tiene que ir al tribunal. Y nunca ignores papeles del tribunal: el Fiscal General advierte que "una orden de desalojo puede dictarse igual si el inquilino no compareció en el tribunal a responder los papeles".

Si pagas con un voucher

Sección 8, CityFHEPS, FHEPS o HASA no cambian ninguna de las reglas de arriba: el arrendador tiene que ir al tribunal como con cualquier inquilino, y tú tienes los mismos pasos. Dos cosas adicionales:

• Avisa a tu programa el mismo día. Llama a tu especialista de vivienda o al número de tu programa, explica que hubo un cierre ilegal y pregunta qué documentación quieren. Tu subsidio paga la renta de la unidad donde vives; un cierre ilegal registrado con la policía y el tribunal protege tu expediente, y la hoja DSS-1 recuerda que sigues teniendo que cumplir las reglas del programa.
• Si el conflicto de fondo es por dinero, por ejemplo un arrendador que dejó de recibir los pagos del programa durante una renovación de CityFHEPS, el camino es arreglar el pago, no aceptar que te echen. Nuestra guía de cómo renovar CityFHEPS explica cómo se traba y cómo se destraba, y la guía en inglés del proceso de desalojo con Sección 8 en Nueva York cubre qué pasa cuando sí hay un caso en el tribunal.

Si te desalojaron y ahora no tienes dónde dormir, cómo pedir albergue en Nueva York explica el proceso de admisión, y la asistencia de emergencia One-Shot Deal puede cubrir atrasos si el problema real era la renta.

Cuando el arrendador usa tu estatus como arma

La guía en español de HPD tiene una línea escrita para esta situación: "Si considera que su situación migratoria es causa de amenaza, llame a la línea directa de inmigración del Estado de Nueva York de la Oficina para Nuevos Americanos al 1-800-566-7636 y le pondrán en contacto con la organización adecuada para obtener ayuda". Amenazar con llamar a inmigración para que te vayas es acoso bajo la ley de la ciudad, y además es discriminación por estatus migratorio, que se denuncia aparte en la Comisión de Derechos Humanos; los pasos están en cómo denunciar a un arrendador que te discrimina por tu estatus.

Si tienes dudas sobre tu propia situación migratoria antes de ir a la policía o al tribunal, ActionNYC (1-800-354-0365) da asesoría legal migratoria gratuita y confidencial. Ninguna de las oficinas de esta guía, ni la Línea de Ayuda para Inquilinos, ni la Oficina de Justicia Civil, ni HPD, exige prueba de estatus para atenderte.

Otros teléfonos que sirven

Todos salen de la guía "El ABC de la Vivienda" de HPD o de la página de Derecho a un Abogado de HRA:

• Housing Court Answers (información sobre el tribunal, en varios idiomas): 212-962-4795 o 718-557-1379.
• The Legal Aid Society: 212-577-3300. Legal Services NYC: 917-661-4500. Urban Justice Center: 646-459-3017.
• Acoso mediante obras o falta de servicios: correo al Grupo de Trabajo de Prevención del Acoso a Inquilinos de HPD, THPT@hpd.nyc.gov, y siempre también el 311.
• Obras en tu edificio que te hacen la vida imposible: Oficina del Defensor del Inquilino del Departamento de Edificios, 212-393-2949.
• Apartamento de renta estabilizada o controlada: HCR, 1-866-275-3427.
• Personas con discapacidad auditiva: TTY 212-504-4115 (HPD).

Cómo pedir un abogado gratuito una vez que hay un caso en el tribunal, y qué hacer si no alcanzan, está en nuestra guía de abogado gratis en el tribunal de vivienda.

Preguntas frecuentes

Mi arrendador me cambió la cerradura. ¿Puede hacerlo si no tengo contrato? No, si llevas 30 días o más viviendo allí. La ley de la ciudad y la del estado protegen a quien "ha ocupado legalmente la vivienda durante treinta días consecutivos o más", con o sin contrato. Con contrato, la protección empieza el día que te mudas.

¿Y si debo renta? Igual. Deber renta le da al arrendador derecho a demandarte en el tribunal de vivienda, no a sacarte. Según HPD, "la única forma legal de desalojar a un inquilino que no paga es mediante un procedimiento de desalojo por falta de pago ante el Tribunal de Vivienda".

¿La policía va a venir? La instrucción oficial de la ciudad es llamar al 911, porque el cierre ilegal es "un delito menor bajo la ley de desalojo ilegal". El NYPD "puede tomar medidas" si tiene causa probable y "puede mantener la paz en el lugar mientras tomas medidas para volver a entrar". Si con la policía no logras entrar, el paso siguiente es el tribunal de vivienda el mismo día.

¿Me van a preguntar por mi estatus migratorio? El volante de la ciudad dice que los cierres de cerraduras "son ilegales, sin importar tu estatus migratorio", y los servicios legales gratuitos de la ciudad atienden "sin importar el estatus migratorio". Si tienes una preocupación migratoria concreta, ActionNYC (1-800-354-0365) es gratuito y confidencial.

¿Cuánto cuesta el caso en el tribunal? El caso de desalojo ilegal se inicia en la oficina del secretario del tribunal de vivienda de tu condado. Para saber si hay algún costo y cómo pedir que se exima, pregunta allí mismo o llama a Housing Court Answers al 212-962-4795; la Línea de Ayuda para Inquilinos del 311 te conecta con un abogado gratuito.

¿Qué castigo tiene el arrendador? Delito menor de clase A, multas civiles de $1,000 a $10,000 por violación más hasta $100 por día si no te deja volver cuando el tribunal lo ordena (RPAPL § 768), y el triple de los daños en una demanda civil (RPAPL § 853, según la guía del Fiscal General).

Me mandó una carta diciendo que tengo 10 días para irme. ¿Tengo que irme? No. "Tu arrendador no puede desalojarte verbalmente ni mediante cartas o avisos", dice el volante de la ciudad. Guarda la carta, sigue pagando tu renta y llama al 311 para pedir la Línea de Ayuda para Inquilinos. Si después llegan papeles del tribunal, respóndelos; ignorarlos sí puede terminar en desalojo.

¿Aplica si alquilo un cuarto y no todo el apartamento? La ley habla de "un ocupante de una vivienda" que la ha ocupado legalmente 30 días, no exige ser el titular del contrato. Lleva tus pruebas de residencia al tribunal y explica tu situación; un abogado de la Línea de Ayuda para Inquilinos puede confirmar cómo aplica en tu caso.

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